上古时代，黄帝与蚩尤在冀州之野决战。蚩尤纵大风雨，形势一度极不利于黄帝。危机关头，黄帝其中一个有制服大雨本事的女儿请命参战。在其帮助下，大雨乃止，遂杀蚩尤。但是，施展出混身解数的天女自身也被这种本事所毒化，她变为一个秃头旱魃，从此再也上不了天。从这个故事中，我们可以悟出一个深刻的哲理：人们在解决某类问题时，采取一种看来是非常有效的措施，但对这种措施事后会带来什么样的灾难性后果，却又显得惊人地无知。

由于房地产、出口两大引擎相继熄火，今年的经济增长要保持往年的增速非常困难，有消息称中央经济工作会议提出的目标是7.5%。不过，中国经济的高度稳定性与经济的高增长性密切相关，市场担忧经济增速放缓后，许多问题将集中爆发，比如收入分配失衡、地方政府债务、人民就业等问题。因此，市场预计随着通胀回落，政府将在下半年逐步放松限购政策，推动经济增长，从而一举突破当前的政策困境。

我的问题是，假如限购政策取消，房地产市场是否会迅速好转，销量激增？假如房地产市场再度迎来量价齐升的局面，我们会面临怎样的灾难性后果呢？

有观点认为，本轮房地产调控的起点在于颇具争议的限购政策。限购令抑制了大量的有效需求，使市场一蹶不振。假如限购令取消，市场将继续上涨，房地产的黄金期还有20年。对此观点，笔者不以为然，市场过高地高估了限购令的作用，而忽略了供求基本面的影响。

在4万亿的财政刺激计划的帮助下，大量超发货币再度涌入房地产市场，多数城市的地产价格在过去三年涨幅达到200%~300%。火爆的市场吸引各路资金，房地产开发投资连续多月维持在35%左右的高位，从而积累了大量的库存房。最新的数据显示，房地产累计新开工面积16亿平方米，房地产累计销售面积不到8亿平方米，新开工面积与销售面积差额达到8亿平方米，为历史新高。

国内的房地产市场需求细分为三类，首套刚性需求、改善性需求及投资性需求（包括投机），第一类需求与适婚人口比例相关，第二类需求与存量房的折旧年限相关，第三类需求与货币政策相关。

当前人口结构表明，适婚年龄人口将在2013左右达到高峰，随后将开始回落。第二类需求与存量房的折旧年限相关，一般来说，城市居民住房居住期限在10~20年左右，但这部分人群在购买新住房的同时，会出售旧住房，基本上不会形成新增需求。当前，社会适婚人口（25~29岁人群）大概在8000万左右，按照50%的城市化比例计算，城镇适婚人口为4000万人，最新的数据显示，我国人均住房面积为30平米，因此，刚性需求面积应为12亿平方米。假设他们在3年内完婚，那么每年需求约4亿平方米。如果考虑到3年内新家庭会增添人口，三口之家的刚性需求为18亿平方米，平均每年为6亿平方米，对比近三年平均超过12亿平方米的新增库存，显然也是无法消化的。因此近几年来，房地产的去库存化日益依赖于投资性需求（投机性需求），这一需求又取决于银根松紧，比如2008年货币的强力供给，就一举消化了当年号称需要2~3年才能消化的住房库存。

那么，第一个问题的答案就很清楚了，假如限购政策取消，房地产市场短期内将迎来部分刚性需求的集中释放，却无法改变根本性的供求格局，去库存化还依赖于政府是否会再度启动印钞机，这自然与我们提出的第二个问题相关。

从经济角度看，这样做唯一的弊端是可能会推高广义通胀，即包含资产价格的通胀，却似乎可解决当下的诸多问题，包括短期经济增长、地方政府债务、居民就业等。然而，从执政者的角度考虑，再一次放松货币政策却有可能进一步加大收入结构失衡，并导致较为严重的政治动荡。如果我们回顾一下古代大国的土地制度变迁，就会发现这并非耸人听闻。

在了解房地产价格暴涨对社会稳定性的影响之前，我们有必要了解古代大国的税收制度和土地制度。在传统的小农经济体中，一般存在着自耕农、佃农和地主（包括贵族、官僚以及一般的中小地主）三种经济成分。其中，自耕农直接向国家缴纳田赋、杂税，还要服徭役，是国家税收的主要贡献来源。佃农向地主缴纳地租，地主在扣除自身剩余后再向国家缴纳田赋，一般来讲，佃农：地主：国家三者之间的分配比例为5:3:2。

大国初期，贵族和官僚地主人数较少，自耕农比例较大，人均赋税压力较轻，社会结构也较为稳定。随着皇室的不断繁衍和外戚的封官加爵，以及官僚阶级的庞大，大量土地通过封地、强买强卖迅速流向少数人，大量自耕农和部分中小地主开始破产，转化为佃农。夹在国家与佃农之间的大地主官僚，在加大圈地力度的同时，想方设法逃税。不足的税收开始摊派到人数越加稀少的自耕农身上，加剧了他们的破产速度。危机爆发前期，大国中佃农和流民的比例激增，国家财政亏空，无力维持日常开支，军饷不足，军队人心涣散，唯一富有的人群就是官僚地主阶级，他们吸干了国家机体的营养，导致农民铤而走险，国家全面崩溃。

今天，人们在逐步认识到房地产市场的暴利性质后，与政府、开发商之间的利益博弈日益加强，为了降低开发成本，强制性拆迁累见不鲜。不仅没有足额补偿弱势群体的利益损失，有时甚至威胁到个人生命。农民受伤更甚，农村土地属于集体所有制，在土地被强制性征收之后，便丧失了生存的基本条件。由于城乡户籍制度的特殊安排，大部分农民不具有一份稳定的职业，也不具有基本的养老和医疗保险。那些梦想移居到城市的农民工们，可能在掏光家中所有积蓄之后，也买不起所在城市一套住房。而大城市的白领阶层为了一套房屋也不得不掏出一辈子的积蓄，财富迅速向地产商、炒房团集中。可以说，近十年大城市房地产价格的飙升，加剧了分配失衡、城乡失衡、一线城市与二三线城市的失衡。在社会保障制度尚不健全的今天，不安因素在不断累积，维稳成本会越来越大。因此，如果限购令取消，再来一轮货币盛宴，后果恐难以想象。

最后，需要指出的是，限购令固然在某种程度上加剧了市场的不公平性，但并非完全是不尊重市场的行为，君不见欧美市场在去年8月份风声鹤唳之时，不一样取消了裸卖空的交易行为吗？从这个角度看，政府的行为只是扭曲了市场失灵，有意识地遏制市场的羊群效应。对于限购令阻碍了中产阶级的崛起一说，本人认为不值一驳，须知，世界上没有哪一个发达国家中产阶级的崛起是依靠房地产市场的泡沫产生的。