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关于房地产投资的几个误区

关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论一直不绝于耳,分析的理论框架、模型也纷繁复杂。房地产价格的迅速上涨有很多原因,比如经济增长、城市化等。但最核心的因素,仍在于货币发行量过多。

现在整体宏观经济处于长期拐点,资产价格也面临重新定位。过往在单边行情中无须深究的问题,现在需要认真思考。谎言并不可怕,可怕的是似是而非的真理。这些“真理”在房地产市场中普遍存在而不受重视。目前只想到以下几个,欢迎大家补充讨论:

1、刚性需求就不要考虑购买价格了,涨跌不影响你的居住。

我想,凡是买房的朋友,中介都会这么跟你讲,这是我要说的第一个伪命题。打个比方,今年你花了100万买房,而明年房子只有80万了。购买时点的不同就意味着20万的购买力丧失。但过去十年大家对此都没有感受,是因为地产一直处于没有大调整的单边上涨行情,听中介话的人总是对的。

2、中国人的购房杠杆运用率远低于欧美,因此房地产不存在泡沫。

按揭比例高说明房地产无泡沫也是伪命题,债务是存量计价的,资产是边际定价的。假如购房时100万,首付四成,负债率60% 房价跌一半,负债率立马翻倍,杠杆率也迅速提高。

3、房贷的存续期为5.5年,收入增长远高于房价增速。

确实,整体上看,中国的人均收入增长在建国之后实现了三级跳。上世纪80年代之前的30年,中国人均收入年均增速不足2%,上世纪80年代与90年代陡然提升至6.7%;新千年之后,再次提速到10.2%。过去十年,收入整体上翻了1~2倍,大城市的收入增长可能更快些,但也不会上涨了10倍。而房价整体却上涨了10倍,依然远远不可比。那为什么存续期只有5.5年呢?这确实与中国人的行为习惯相关,大部分中国人是讨厌负债的,为了尽早偿还债务,我们喜欢全家人一起节衣缩食。应该不难看到,过去十年,我们的消费率下滑了整整10个百分点。

4、房价收入比应该按照中位数而不是平均数计算,这么看结果比国际水平要低得多。

确实对于统计分布偏斜度较高的数据来说,采用中位数而不是平均数可以更好地规避数据偏差,这是比较合理的。比如,有人计算,以上海上年为例,剔出占比2%的豪宅,平均房价可以打八折。这样房价收入比自然要比原先数据降低20%。但只考虑分子而不考虑分母显然是不全面的。对于人均收入来说,其面临的偏斜度远远大于房价。引用西南财经大学的数据,目前有0.5%的中国家庭年可支配收入超过100万,有150万中国家庭年可支配收入超过100万元,10%的收入最高的家庭收入占整个社会总收入的57%,说明中国家庭收入不均等的现象已经较为严重。如果按照中位数计算,恐怕房价收入比不仅不会下降,反而会更高。

当然上述问题在过去十年都不用考虑,因为任何时候买入一个处于上升通道的资产都是对的。但未来几年在做投资决策时,可能需要深入思考,毕竟资产配置可以解释投资收益的90%。小心自己成为“站在高高的山岗上”的人。

不过,房地产绑架中国经济,房价不败这些概念已经被当下社会所接受,当社会的一种普遍行为被贴上价值观的标志后,其逆转所需要的时间可能超出你的想象。举个例子,从宋代开始,理学家将“三寸金莲”包装成一种被大众认同的美女标志之后,直到清末慈禧太后下诏解除禁令之后,大部分妇女仍以裹小脚为荣呢。只是如今,我们到历史博物馆去看那些三寸金莲的照片,你肯定不会赞美当初那些男人的审美水平。

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